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1.8亿平方米待销售! 全国库存第一, 救市无效

发布日期:2022-05-11 19:13    点击次数:80

国内的房地产市场达到了水深火热的局面,2021年上半年众多老百姓还沉迷于房地产的“狂欢”中,2021年市场却出现了翻天覆地的变化,无论是成交量还是成交价,都迎来了大幅度的回落。

想起了当年TVB大时代中所提到的一句话“技术性调整,不要慌”,2008年受到全球金融危机的影响,房地产出现了暂时性的回落,结果放款4万亿扶持基建领域,房地产市场迎来了爆发式的成长,房企注册数量不到一年时间就已经接近了10万家;2014年房地产的库存量急剧上升,为了缓解企业的库存压力,出台了,去库存、降首付、降准、降息、棚改安置货币政策等一系列操作下,房地产迎来了新变局。

如今市场再次遇冷会不会像2008年或者2014年那样的局面呢?只不过缓一缓,将会迎来新的一轮爆发。

观看最新的工作会议,我们就明白房地产会不会像过去一样爆发了

要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险的底线,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发,完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

2022年第一季度,全国有超过80个城市,楼市政策都有所放松,不少人都拿出来,说房地产将会迎来新的一轮爆发,因为很像2014年一样,其实并不然,2022年与2014年最大的差别就是有“房住不炒”在支撑。

虽然政策有所放松,但是底层逻辑的政策并没有发生改变,房地产也并不会由过去的政策推动市场回暖。当然大家应该有心理准备,无论怎么强调都不会以房地产作为刺激经济的手段,另外也没办法改变的事实,房地产依旧是国内的经济发展主体。

2020年房地产增加值为7.5万亿占到GDP总值的7.3%,看上去数据好像并不是很大,但是房地产对于上下楼GDP增加值拉动达到了9.9%,两者合计高达17.2%。根据相关的数据显示房地产涉及上下游的行业高达100多种,其中包含了建筑材料、装修材料、有色金属、机械设备、化工、家电、家私等。

国家统计局长宁吉喆:“房地产是支柱产业,住房是居民消费”,中国城镇化促进常务委员会郑新立说:“即使发达国家房地产仍是拉动经济增长主要支撑产业,目前我国消费水平与发达国家差距仍较大,房地产会成为持久不衰的支柱产业”。

2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿,同比下滑9%,土地出让金占到财政收入1/3,所以我们很能理解房地产在我国占据的地位了吧!

2022年贵州省省会贵阳继郑州、哈尔滨、昆明成为了,第4个发布系统性救市政策的中心城市,在我们印象当中,省会城市整体的经济实力还算是不错的,为什么要触发到发布系统性救市政策,关键原因是城市的库存量太大了,几乎烂大街。

贵阳楼市现状和救市措施,共同向我们发展:

1、中心城市普遍存在,房子卖不动、土地卖不动、高库存、消化周期长等问题。

2、救市政策已经黔驴技穷,基本上都是选择降首付、零首付、放松限购、限价、限售等政策。

全国很多非中心城市都出现了这样的局面,即便全方面地放开,整体成交量依旧不容乐观。

4月28日,贵阳市政府发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》这份通知中提出了17条救治政策,其中有几条非常的关键,也值得老百姓重点的去关注。

减少企业开发成本,调整土地使用,全境买保证金缴纳比例,以招标拍卖或者挂牌方式出让国有建设土地使用权,竞买保证金按规定最低比例(挂盘起拍价20%)执行允许按挂牌起拍价成交。

这一条是给房企减轻负担,为了降低购房保证金,还有一些其他设施的辅助,鼓励金融机构加大流动性,贷款并购等相关业务,满足建筑公司合理金融需求,说白一句就是让房地产企业有更多的流动资金,让房地产企业积极拿地,保证开发完毕。

降低个人住房消费门槛,贵阳的房价在全国范围内并不算贵,但是对于贵阳的工资收入水平来说,还算是挺贵的了。如今贵阳实施首套房20%的首付,对于有一套房子,并且已经结清了家庭改善性住房,再次申请普通住房都可以享受首套房贷款政策,100万的房产原本是需要30万的首付降低之后仅需要20万的首付。

盘活非住宅,加快盘活非住宅商品房用地存量,对已出现未建设的非住宅商品房项目,在完善公建配套设施的前提下,允许按申请调整性质用于住宅或者新兴产业,比如养老业,文化教育业、旅行业、体育业开发业进一步的促进非住宅去库存。

在如此多的政策推动下,市场真的能回暖了,为什么同样放松政策的福州、南京、东莞、佛山等城市,市场反应那么大,为什么贵阳却毫无波澜。

楼市的库存量超级多,根据克尔瑞数据显示,截止到4月初,贵阳广义库存量,居然达到了1.8亿平方米,位居全国第一。2021年全国管制库存量也就37.7亿平方米,就一个贵阳市就占了这么多,所以呀!

贵阳统计局发布的数据显示,贵阳市2020年人均住房面积为37平方米,以1.8亿平方米计算,可容纳486万人口,根据2021年最新的统计数据,贵阳市常住人口仅为610万人而已,未来的1.8亿平方米房子就可以容纳贵阳市80%以上的人口,看到这里大家是不是感觉到惊呆了?

贵阳市房屋自有率非常高,数据显示达到了85%,也就是说仅有15%的人群没有房产,折算下来还不足100万,仅靠不到100万人去消化1.8万亿的库存,显然是不现实的。如果像长三角,珠三角以及长江中游特别有实力的省会城市,整体的人口吸引力是处于强势状态,那么房产就不愁卖不掉,而贵阳整体竞争力处于薄弱,未来人口增长率是非常低。

有人说房地产已经饱和了,所以买房的人没有这么多。

有人说房地产的升值空间也就这样,谁还愿意购买房产的,2016年的房地产是最疯狂的购房投资比例达到85%,2017年投资比例75%,2020年投资比例不足40%,2021年下半年主要都是以刚需购房者为主。

不少人都抛出了一个问号,没有投资者的房地产市场真的能支撑起来的结果就如同贵阳一样,新房的库存量急剧的上升,二手房的挂牌量也在急剧的上升,整个去库存周期不断地被拉长。

从贵阳的房地产市场局面也给出了一个信息,如果不是刚需购房者,就不要轻易地购买房产了,特别是在三四线城市买了回来就不要想着卖的出去,除非“低价竞争”。



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